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　　邓x刚、黄x丽等与广西xx投资集团有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　案  由 商品房预售合同纠纷 案  号（2019）桂1023民初3831号

　　广西壮族自治区平果县人民法院

　　民 事 判 决 书

　　（2019）桂1023民初3831号

　　原告：邓x刚，男，1975年11月19日出生，壮族，住广西平果县水泥厂厂区。

　　原告：**丽，女，1980年10月3日出生，壮族，住广西平果县水泥厂厂区。

　　两原告共同委托诉讼代理人：劳卫新，广西源厚律师事务所律师。

　　被告：广西xx投资集团有限公司。住所地：广西平果县xx中心商业楼五楼01-05号。统一社会信用代码：91451023782115215G。

　　法定代表人：覃x胜，董事长。

　　委托诉讼代理人：韦x仁，广西xx律师事务所律师。

　　被告：中国工商银行股份有限公司平果县支行。住所地：广西平果县马头镇朝阳一巷6号。统一社会信用代码：91451023900683222N。

　　负责人：陆x宁，行长。

　　委托诉讼代理人：余x明，中国工商银行股份有限公司百色分行法律事务部副总经理。

　　委托诉讼代理人：凌x洪，中国工商银行股份有限公司平果县支行客户经理。

　　原告邓x刚、**丽诉被告广西xx投资集团有限公司（以下简称“xx公司”）、中国工商银行股份有限公司平果县支行（以下简称“工商银行平果县支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日受理后，依法组成合议庭于2020年1月6日公开开庭进行审理。原告**丽及其与原告邓x刚的共同委托诉讼代理人劳卫新、被告xx公司的委托诉讼代理人韦x仁、被告工商银行平果县支行的委托诉讼代理人余x明、凌x洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告邓x刚、**丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告xx公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：SLW1301）；2.判令解除原告与被告工商银行平果县支行签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：〔房〕字〔百色〕行〔平果〕支行〔2015〕年〔0708〕号）；3.判令被告xx公司退还原告购房款140800元，赔偿购房款利息（以140800元为基数，按年利率6%，从2015年9月1日起计算至被告清偿之日止，现暂计算至2019年9月1日为33792元）；4.判令被告xx公司赔偿原告已支付的银行贷款本息133352.78元，并赔偿利息损失（以133352.78元为基数，按年利率6%，从2019年10月1日开始计算至被告偿清之日止）；5.判令被告xx公司支付原告违约金3988元；6.判令由被告xx公司向工商银行平果县支行偿还原告尚欠的贷款本金171152.33元及利息；7.判令被告xx公司赔偿原告已缴纳的契税9035.68元，抵押登记费80元，他项权证费10元，合同备案费80元，产权登记费80元，共计9285.68元；8.本案诉讼费用由两被告承担。

　　事实和理由：2015年7月9日，原告到被告xx公司开发的平果xx湾看房，选中了A3幢24层2405号房屋，价格为398800元，原告缴纳了52000元首付款。2015年8月26日，原告又交了88800元的首付款。2015年9月1日，原告与被告xx公司签订了正式的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：SLW1301）。2015年9月25日，原告在工商银行平果县支行办理了按揭贷款。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年6月30日，但到期时xx公司一直没有交付房屋，原告打电话咨询，售楼部的人员总是声称快了，后就无人接听电话。原告至xx湾售楼部查看，发现已经无人上班，楼盘已经成了烂尾楼。自2015年10月起，原告就开始向工行平果县支行偿还按揭贷款，至今已偿还贷款本息133352.78元。鉴于被告xx公司已不可能履行合同，为此，原告诉讼至法院。

　　原告提交以下证据对其主张进行佐证：1.邓x刚、**丽身份证复印件、2.企业信用信息公示报告(xx公司）、3.企业信用信息公示报告(工商银行平果县支行）、4.结婚证、5.解除商品房买卖合同通知书、6.EMS快递（11057662723424）信息、7.解除《个人购房借款/担保合同》通知书、8.EMS快递（1104285129524）信息、9.收据（首付款）、10.收据（合同备案费、产权登记费、抵押登记费、它项权证费)、11.契税缴款书、12.邓x刚借记卡账户历史明细清单、13.邓x刚、**丽还款明细表、14.《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：SLW1301）、15.商品房买卖合同登记备案证明、16.《个人购房借款/担保合同》（编号A：〔房〕字〔百色〕行〔平果〕支行〔2015〕年〔0708〕号）。

　　被告xx公司辩称：1.不同意原告的诉讼请求，不同意解除合同。目前xx公司情况特殊，标的房子实际已经建成封顶，只是没有装修，几个月后应该能交房；2.对原告请求的数额有异议，xx公司在付银行贷款本息方面，已经支付每个月的按揭款总共43989元，银行又扣除另外一个8368.71元保证金，应扣除这两笔款项。被告为其辩解提供以下证据：1.商品房买卖合同补充协议、业务回单、2.保证金缴存/退回通知书、3.中国工商银行个人贷款逾期归还凭证。

　　被告工商银行平果县支行辩称：不同意解除合同，借款人和xx公司应当偿还贷款本息，本行对贷款抵押物有优先受偿权，本行不应承担诉讼费。被告工商银行平果县支行没有提交证据。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，因无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

　　根据上述证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：

　　2015年7月9日，原告至被告xx公司开发的平果xx湾楼盘购买其中的A3幢24层2405号房，并于当天缴纳首付款52000元、合同备案费80元、产权登记费80元、抵押登记费80元、他项权证费10元。2015年8月26日，原告向被告xx公司交付剩余的首付款88800元。被告xx公司对原告交付的以上款项均出具了收据。2015年9月1日，原告与被告xx公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：SLW1301），合同约定原告邓x刚、**丽购买被告xx公司位于平果县，房屋建筑面积127.82平方米，总价款398800元。房屋首付款140800元，剩余合同价款258000元由原告向银行或者公积金申请贷款支付。合同另外约定，xx公司应在2016年6月30日前向原告交付该商品房；逾期交房超过180日的，原告有权解除合同，解除合同应书面通知xx公司，xx公司应自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照年利率6%计算给付利息，同时xx公司按照全部房价款的1%向原告支付违约金等。2016年10月21日，原告缴纳购买涉案房产的契税合计9035.68元（含滞纳金）。

　　2015年9月5日，原告与被告xx公司签订一份《商品房买卖合同补充协议》，协议约定，原告如能履行为本套房准时无误的向银行提供按揭贷款申请资料，办好按揭贷款并如期还清本套房的按揭贷款以及必须按时交清小区物业费、电梯使用费等相关费用，在合同有效存续期间，被告xx公司承诺在首期按揭还款后30天内，每月赠送叁仟玖佰玖拾玖元整（￥3999.00）的现金奖励或者将款项直接转入原告提供的账户，在没有违反以上任何条款的情况下，被告xx公司有连续赠送62个月的责任等。自2015年11月至2016年10月，被告xx公司每月向原告邓x刚的银行账户转入3,999元，连续转入11个月，合计43,989元。

　　2015年9月25日，原告与被告工商银行平果县支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：〔房〕字〔百色〕行〔平果〕支行〔2015〕年〔0708〕号），合同约定被告工商银行平果县支行同意发放个人住房贷款258,000元给原告邓x刚、**丽，用于购买涉案房屋，贷款的担保方式为抵押和保证；贷款期限为10年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；借款人按照等额本息偿还贷款本息，借款人自愿选择每月15日为还款日，借款人与贷款人约定每期最低还款额为2821.12元；借款人未按合同约定日期还款的，贷款人有权按罚息利率计收利息，罚息利率为贷款利率上浮50%。原告以其购买的坐落于平果县作为抵押。被告xx公司作为保证人在《个人购房借款/担保合同》签章；贷款发放方式为一次性划入被告xx公司的账户。随后被告工商银行平果县支行将贷款258,000元转入被告xx公司的银行账户。自2015年10月至2019年9月，原告向被告工商银行平果县支行偿还贷款本息共计133352.78元。自2019年10月起原告未按期还款，被告工商银行平果县支行于2019年10月至12月扣除被告xx公司保证金合计8368.71元。另，2020年3月27日，被告工商银行平果县支行再次扣除保证金8438.09元（连续三个月，本金加利息），截止2020年4月1日，被告工商银行平果县支行扣除被告xx公司保证金合计16806.8元（8368.71元＋8438.09元）并确认原告尚欠借款本金158868.5元及利息（按照合同约定计付）。

　　被告xx公司逾期未能交付房屋。原告于2019年6月17日将《解除商品房买卖合同通知书》邮寄至被告xx公司，于2019年6月3日将《解除<个人购房借款>通知书》邮寄，被告工商银行平果县支行于2019年6月4日签收，要求解除上述合同。截至本案法庭辩论结束，被告xx公司未办理退房手续，涉案房屋尚未竣工验收。

　　本院认为，本案涉及的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已按约定支付购房款，被告xx公司应当在2016年6月30日前向原告交付该商品房。现被告xx公司已逾期超过180天，被告的行为已构成违约，合同解除条件已经达成，原告依约享有合同解除权。原告于2019年6月17日向被告xx公司送达《解除商品房买卖合同通知书》，当年6月18日被告xx公司收到，但对此未提出异议，因此，本院依法确认原告与被告xx公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：SLW1301）于2019年6月18日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。上述涉案《商品房买卖合同（预售）》已确认解除，原告请求解除与被告工商银行平果县支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：〔房〕字〔百色〕行〔平果〕支行〔2015〕年〔0708〕号）于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，根据合同约定，被告xx公司应退还原告已付房款（含已付贷款），并按照年利率6%计算给付已付房款利息。原告已向被告xx公司支付首付款140800元，故被告xx公司应退还原告购房款140800元及利息。而被告xx公司与原告签订《商品房买卖合同补充协议》承诺每月奖励3999元给原告，其意为返还购房款。现涉案合同已确认解除，该协议作为合同的补充当然解除，原告应将被告xx公司连续十一个月转入的奖励款项合计43989元退回被告xx公司。该笔款项可与购房款相抵扣，相扣减后被告xx公司应退还原告购房款96811元（140800元-43989元）及计息（利息计算：自2015年9月1日起至清偿之日止，以尚欠款项为基数，按年利率6%计付）。被告xx公司对转入的款项是其支付每月按揭款的抗辩，本院不予采信。

　　截止2019年9月15日，原告已向被告工商银行平果县支行累计偿还贷款本金及利息合计133352.78元，被告xx公司应当将贷款本息合计133352.78元返还给原告。原告请求被告xx公司赔偿该部分借款本息的利息（利息计算：自2019年10月1日起至偿清之日止，以尚欠款项为基数，按年利率6%计付），未违反法律法规的规定，本院予以支持。对于原告主张的违约金问题，对同一违约事实同时适用损失赔偿和约定违约金，赔偿的范围将超过造成的实际损失，违约损失的赔偿应按照“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，违约金具有惩罚性，本案不宜同时适用。涉案合同中已约定按照年利率6%计算利息作为赔偿原告损失，故原告主张按照全部房价款的1%支付违约金3988元（398800元×1%），应不予支持。另，原告支付的抵押登记费80元，他项权证费10元、合同备案费80元、产权登记费80元均属于直接损失，被告xx公司应予以赔偿。原告缴纳的契税合计9035.68元(含滞纳金），按照国家法律法规规定属于公民的义务，税费部分可以办理退还，滞纳金因原告迟于缴纳契税而产生，应由原告自行负担，故该部分不应由被告xx公司予以赔偿。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。结合本案，合同解除，合同目的无法实现，被告xx公司作为出卖人应返还被告工商银行平果县支行转入的购房款。原告已偿还部分按揭贷款，被告xx公司应返还剩余的贷款本金及利息。被告工商银行平果县支行在原告未偿还贷款的前提下，扣除被告xx公司即保证人的保证金合计16806.8元作为代偿，符合合同约定。截止2020年4月1日，被告工商银行平果县支行确认原告尚欠贷款本金158868.5元及利息。故，被告xx公司应返还剩余的贷款本金158868.5元及利息（利息按照合同约定计付）。

　　原告用于抵押的房屋虽已办理抵押预告登记，但被告工商银行平果县支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并未对上述房屋享有实际抵押权。截止本案法庭辩论结束时，被告工商银行平果县支行尚未对该房屋办理正式的抵押登记手续，尚未取得该房屋的他项权利证书，抵押权尚未设立。因此，被告工商银行平果县支行请求对原告用于抵押的位于平果县的价款享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。

　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

　　一、确认原告邓x刚、**丽与被告广西xx投资集团有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：SLW1301）于2019年6月18日解除；

　　二、解除原告邓x刚、**丽与被告中国工商银行股份有限公司平果县支行签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：〔房〕字〔百色〕行〔平果〕支行〔2015〕年〔0708〕号）；

　　三、被告广西xx投资集团有限公司返还原告邓x刚、**丽购房款96811元，并支付利息（利息计算：自2015年9月1日起至清偿之日止，以尚欠款项为基数，按年利率6%计付）；

　　四、被告广西xx投资集团有限公司返还原告邓x刚、**丽已向被告中国工商银行股份有限公司平果县支行偿还的贷款本息133352.78元，并支付利息（利息计算：自2019年10月1日起至偿清之日止，以尚欠款项为基数，按年利率6%计付）；

　　五、被告广西xx投资集团有限公司向被告中国工商银行股份有限公司平果县支行偿还贷款本金158868.5元及利息（利息计算：以尚欠贷款本金为基数，自2020年4月1日起至实际清偿之日止，按《个人购房借款/担保合同》约定利息计付）；

　　六、被告广西xx投资集团有限公司赔偿原告邓x刚、**丽抵押登记费80元、他项权证费10元、合同备案费80元、产权登记费80元，共计250元；

　　七、驳回原告邓x刚、**丽的其他诉讼请求。

　　上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期履行的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案受理费8626元，由原告邓x刚、**丽负担1006元，被告广西xx投资集团有限公司负担7620元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。

　　审 判 长　杜x生

　　审 判 员　廖x官

　　审 判 员　昌x友

　　二〇二〇年四月一日

　　法官助理　谭x荣

　　书 记 员　梁x雅